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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

"近 期,我看上瞭石景山區蘋果園橋附近的一套80平方米的兩居室。目前,蘋果園附近的市場成交價普遍在30000元/平方米左右,這樣算下來,我想要購買的房 子的總價應該在240萬元上下。但是按照目前蘋果園附近的過戶最低指導價僅為15000元/平方米來計算,我想要購買的房子的總價僅為120萬元。即在計 算差價的20%時,我完全可以按照蘋果園的過戶最低指導價來簽約,而不是按照實際成交價230萬元來交稅,這樣可以節省下來一大筆稅費。"購房者李先生表 示。

從表面上看,用"陰陽合羅東鎮農地貸款率利試算表同"可幫助購房者節省部分費用,但專傢提醒,利用"陰陽合同"來避稅是一種違規行為,在給當事人帶來非正當利益的同時,也會給當事人帶來一定的法律風險。

不 管徐女士對這"模糊"的二手房房產過戶指導價有多麼不解,但是要想成功過戶,成交金額還是得照填不誤。徐女士此前就其房產歸屬片區過戶指導價咨詢過房屋中 介,中介人員告訴徐女士,地鐵沒開通之前,該片區的房屋過戶指導價為8000-10000/元平方米,但是現在具體是什麼價格,房屋中介也不是很瞭解。

現象:"陰陽合同"避稅盛行

工作人員回應"無法告知"



起因

據一位中介機構的經紀人介紹,在交易中,買賣雙方一般簽訂的合約價格為實際成交價格,而他們在住建委進行網簽時則會按區域最低過戶指導價進行網簽。由於政府在征收相關的稅費時是以網簽價格為基數的,因此采用這種"陰陽合同"的辦法,可以幫助購房者實現少繳稅的目的。

"不透明"的過戶指導價

若修改成交金額需重新網簽

雖然房屋以贈予的方式進行過戶無需繳納個人所得稅,但是徐女士擔心未來一旦房屋轉讓將會多繳納個人所得稅。思考再三,徐女士最終按10000元/平方米的數 額去填寫,但後來由於中午時間快到,暫時不能辦理相關業務,於是徐女士要求工作人員先幫其檢查一下所填資料是否正確,以便下午來時方便辦理。孰知該工作人 員卻稱徐女士填寫成交金額"太低",而實際上該片區當前的過戶指導價為17800元/平方米,而市面上該區域房產出售價格已普遍達到30000元/平方 米。徐女士"納悶"工作人員為什麼沒有盡早告訴自己,工作人員說這麼做是為瞭防止"光問卻不辦理過戶手續"情況的發生。

此外,地稅局將按照房屋所在區域、樓盤建築年代等信息實行 一房一審核的原則,對交易房屋征繳稅款。由於房屋朝向、樓層等不同,同一個小區同一棟樓裡面房源可能過戶指導價都不一樣,且地稅局對過戶指導價是進行動態 調整,所以公示最低過戶指導價的指導意義不大。影響房屋最低過戶指導價的因素除瞭房屋所在區域周邊房價這一重要的影響因素外,還有房屋性質、所在區域、房 型、樓層、建築年代等。

北 京隆安律師事務所律師李振軍表示,從行政的角度來講,利用"陰陽合同"來避稅的行為屬於違規行為。根據我國的相關規定,在二手房的買賣中,未滿五年的房屋 需交納一定的稅費,比如,契稅、營業稅和個人所得稅等。而這種利用"陰陽合同"進行交易是一種避稅行為,是逃避向國傢繳納稅款的義務,這需要承擔相關的行 政責任。情況一旦查實,行政機關有權對有納稅義務的一方追繳稅款並做出相應的行政處罰。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/09232195050.shtml

隨 著北京版"國五條"細則落地時間的推移,目前北京出現瞭很多購房者利用"陰陽合同"來避稅的行為。表面上看,這種行為幫助購房者節省瞭部分費用,但業內專 傢提醒,利用"陰陽合同"來避稅是一種違規行為,在給當事人帶來非正當利益的同時,也會給當事人在合同履行中帶來一定的法律風險。

不告知是為瞭防止"光問卻不辦理"的情況?

暫無官方查詢渠道不公佈是為瞭避免"陰陽合同"

讓人"感覺擰巴"

回顧起上周辦理過戶手續時的"插曲",徐女士至今仍"感覺擰巴"。

"我覺得這話柳營區土地貸款期數說得特沒道理,誰會沒事跑去亂問過戶指導價,至少我想不到。每套房產過戶指導價應該是多少,這個應是透明的,如果嫌麻煩,可以在網上公示,以便有 過戶意向的老百姓可以自己去查詢。"徐女士說道,"我在等候的時候就聽見一小夥子在那兒讓其朋友幫忙查詢區域過戶指導價,之後我才明白是怎麼回事,這在無 形之中滋長瞭一些人通過其他渠道來獲知過戶指導價。"

隨後《廣廈時代》來到海淀區房產交易大廳,工作人員對該問題的回答基本與徐女士的答案相仿。

提醒:相關風險不容小覷

那麼,各城區二手房過戶指導價為什麼不能向過戶者公佈?其制定標準與影響價格變動的具體因素又有哪些?普通過戶者可否通過網絡或電話查詢相應的指導價格?本期《廣廈時代》力求還原徐女士過戶時遇到的情況,采訪相關人士予以解答。

因為工作人員報出的區域過戶指導價與徐女士填寫的10000元/平方米的價格相差甚遠,所以徐女士便詢問工作人員這種情況如何處理。工作人員告訴徐女士處理 方式有兩種,第一種是填寫的成交金額不變,但是徐女士日後要按該片區二手房產交易最低過戶指導價去繳稅,而且要依照徐女士填寫的"低價"開具發票。第二種 是重改網簽。於是,徐女士便問,"改網簽是否費事?"工作人員回答說,如果徐女士不在當天中午12點之前修改完網簽的話,那麼過戶手續就辦理不完。徐女士 心想如果明天來辦理過戶手續還得"折騰"公公,真傷不起,於是趕緊到樓下過戶大廳與相關負責人協調修改網簽事宜。

徐女士為瞭能早點辦理完過戶手續,當天早上8點多就來到房產交易大廳等候,9點開門後徐女士拿到的等候號碼是"7號"。"由於房產過戶是每個傢庭的'大 事',大傢詢問的問題都比較多,兩個窗口辦理速度都特別慢,後來有位老先生'加塞'在我們前面,我跟領導說我們因此耽誤辦理時間,現在急於修改網簽,領導 還挺'通情達理',最後沒有讓我們重新拿號,最終於11點58分成功修改網簽。"徐女士回憶道,"如果地稅局公開二手房交易過戶指導價,那麼整個過程會很 順暢,不會出現任何問題。"

追問

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為瞭弄清楚二手房過戶指導價是否公開的問題,《廣廈時代》工作人員以過戶者的身份致電海淀區地方稅務局第二稅務所,詢問一個區域的過戶指導價是多少,其工作人員對該問題的回復是"無法告知",稱去大廳詢問。等《廣廈時代》想要繼續追問時,對方已掛斷電話。

"二手房過戶指導價為什麼不能公開,非得讓我們去'猜'。"回想起辦理贈予房屋過戶時的情形,徐女士還是頗為不解。

《廣廈時代》與現場辦理過戶的李先生談到二手房過戶指導價"猜高"、"猜低"時,李先生說道,"這就好比去商場買衣服,顧客問老板'這件衣服多少錢',老板說 '你猜',猜高瞭你就按'高價'付款,猜低瞭你不但要按其店裡的最低購買價格成交,等開發票時還得依你猜的'低價'為準。"

文/劉佳

緣由

疑問

鑒於此情況,很多人不禁要問相關部門為什麼不能把二手房交易過戶指導價開誠佈公地展示給過戶者?其制定標準及影響價格發生改變的因素又有哪些?普通過戶者可 以通過何種方式及途徑查詢區域過戶指導價?對此,北京一傢大型房產中介公司市場研究院分析師表示,近年來二手房過戶指導價略有提高,這麼做是為瞭使過戶指 導價與市場價格更加接近,這有利於規避"陰陽合同"的滋生,從而保障二手房交易的秩序和安全。不公示各個區域的最低過戶指導價,就是要引導交易雙方如實填 報成交價格,規避陰陽合同。

近日,讀者徐女士向《廣廈時代》反映,她與公公一起去房產交易大廳辦理房屋過戶手續,在填寫房屋成交金額時,徐女士向工作人員詢問其房產片區過戶指導價,工作人員的回復居然是具體的價格無法告知,得靠徐女士自己去猜,於是徐女士便有上述疑惑。

"目前因最低過戶指導價並未公示,所以過戶者沒有查詢渠道。但 是由於各大房產中介每天會經手大量的房產交易過戶,所以對各個區域的最低過戶指導價的大概范圍能有所預估,普通過戶者可以向中介公司咨詢瞭解區域的最低過 戶指導價的大概情況。"該分析師說道,"但這種做法僅供客戶參考,還是希望客戶能夠遵守交易雙方的真實成交價,依法如實報稅。"文/劉佳

利用"陰陽合同"避稅 當心得不償失

徐女士的公公今年已有80多歲,因年事已高,徐女士的公公決定將自己在海淀區的一處房產過戶給徐女士一傢,於是徐女士便於上周與公公前往區房產交易大廳辦理 房產贈予過戶手續。她在填寫成交金額時,詢問地稅局工作人員其房產歸屬片區二手房過戶指導價時,工作人員的一系列回答讓徐女士疑惑。工作人員稱,"這個我 們不能告訴你,你得自己'猜'。"徐女士不解,為什麼房屋交易過戶指導價不能公示、使其"透明化",非得自己去"猜"呢?

具體價格靠"猜"詢問被回應"無法告知"購房者懷疑利益受損

曲折

內容來自sina新聞

為保險起見,徐女士便詢問工作人員房屋交易過戶指導價猜低與猜高的後果分別是什麼。工作人員稱,若徐女士猜的價格比過戶最低指導價"高",那麼徐女士日後便 要按這個"高"的指導價繳稅,如果其猜的價格比過戶最低過戶指導價"低",那麼仍要按國傢二手房房產交易最低過戶去繳稅,但是地稅局開具的發票金額要以徐 女士所猜"低價"去填寫,且在未來房屋二次交易時,房主可能會吃"虧"。"原來背著抱著都是我們利益'受損'。"徐女士抱怨道。

另 外,李振軍律師提醒,從客觀上來講,采用"陰陽合同"進行交易還容易引起一些民事糾紛。比如,在交易過程中,網簽的價格是150萬元,但實際成交價格是 350萬元,相差200萬元。雖然,網簽是在網上進行的,但是也需要雙方簽字認證,因此,從形式上來講,網簽的合約和實際簽訂的合約同樣具有法律效益。一 旦買賣雙方發生糾紛,買方就會主張按照網上的簽約價格來執行,而賣方則會堅持按照實際簽訂的合同來執行,這樣容易產生民事糾紛。即便法庭最終確認按照實際 的成交價格來交易,由於賣方在交易環節中涉嫌避稅,也會被追究相應的法律責任。文並攝影/李路斌

過戶指導價為何如此神秘 是為避免陰陽合同

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