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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

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  胡景暉(偉業我愛我傢集團副總裁):事實上,在供不應求的市場,在一個賣方主導的市場,賣方完全可以把稅費轉嫁到買方身上。比如,我們規定不能 轉嫁,賣方就把售價調高28萬(元),事實上還是轉嫁。從發達國傢和成熟市場的經驗來看,經濟環節應該是低稅的。應該促進房產和物業的流通和資源的優化配 置。同時在持有環節,特別是針對多套持有應該是增加稅收的。就是我們遲遲沒有出臺的房產稅,所以我想未來如果我們繼續延續,在交易環節重稅,在持有環節零 稅的稅收調控思路,我覺得控制住房價,恐怕隻是紙上談兵。

北京首例20%個稅全轉嫁買傢 調控被指紙上談兵

房子信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款  劉戈:由誰來交納這20%的稅金取決於市場預期

  尹中立:政府對土地收入的依賴程度在日益加深

  這兩天,北京首現二手房交易繳納20%個稅的消息再度攪動樓市。媒體報道,北京目前已經有第一批二手房繳納瞭獲利部分20%個稅的案例出 現,28萬元個稅由買房者承擔。據偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉介紹,最先繳稅的是豐臺區大城南裡小區的,一套兩居室二手房,使用面積不到一百平米,交易 房款為280萬元,房主購買時價值為140萬元,交易獲利140萬元,所繳納的個稅數額為140萬元的20%,也就是28萬元。值得關註的是,按照這份規 定,本應由賣方承擔的個稅,經過買賣雙方協商,最後由買房者承擔。

  在這種預期之下,市場上有瞭一個不成文的規定,比如說這個中間機構的合同條款上面就有一條,如果因政策變動而導致的成本的增加,應該由買方承擔。也就是市場形成一個普遍的一致的預期。

  看房者:二手房如果征稅,肯定有影響。價格貴瞭就要考慮,到底是選擇二手房,還是選擇一手房,我可能要考慮一手房。

  北京出現按照新規交納稅金的二手房案例,20%差額個稅全部由買傢承擔,這一最新動向意味著什麼?市場上的觀望博弈何時能見分曉?

  記者:二手房個稅,對你有沒有購房影響?

  從1998年到2012年,這十五年間,中國的城鎮住房面積增加瞭一百多億平方米,這個量是很大,但實際上全國一平均,在各個地方是不一樣的。 那麼這個量和另外一個量,也就是說從人口的一個遷移,人口增加的這個量進行一個比較。也就是說,如果我們把一個城市裡的竣工的總的面積和這個城市在這十五 年裡面,進入的、新進入的,或者新增加的人口進行相比,你會發現,像北京、上海、廣東這樣的一些城市、省份,它人口流入比較大。所以這個比值就相對比較 小。而像西部、中部的有一些地方,城市流入的人口並不那麼大,而竣工的面積特別得這個多,最極端的案例就像鄂爾多斯這樣的,那麼它的房價實際上就會支撐不住,就會掉。那麼相對而言,現在硬骨頭就是這幾個大城市。這幾個大城市總體上來說,它戶均的套數和其他一些地方相比也相對要低一些。所以相對而言,它的這種需求剛性更大,那麼針對不同的城市,要有不同的解決辦法。

  其實就是一個所謂的稅收的歸屬問題。也就是說,收稅不管是向買方收,向賣方收,還是對半收,最後不是真的是顯現在誰身上,就真的是誰花瞭這筆 錢。那麼在最後的決定是在整個過程當中,到底誰著急,是買方著急,還是賣方著急。從現在的感覺看,相對而言,賣方不著急,因為賣方一方面,房子什麼時候都 可以賣,而且明年我也許賣的時候,我可以賣得更高。而買方現在也一直說,如果現在我不買,那可能會漲得更高。所以這個本來應該由賣方交的個人所得稅,最後 實際上就會由買方來承擔。那麼反過來,如果現在預期發生瞭一個變化,就是大傢都預期房子會掉價,那麼在這種情況下,賣方覺得,趕緊要賣掉,要不然這個房子 可能就砸手裡瞭。那麼這個時候,賣方就變成瞭弱勢,那麼最後可能即使這個房子要求買方來交這個稅,最後也是賣方來交這個稅。

  不久前,北京市出臺瞭全國最嚴厲的房地產調控新國五條的細則。其中最受人矚目的一條規定,就是在二手房的買賣環節,有條件地向賣方征收20%的 個稅。近日,北京的二手房交易市場,已經有人交瞭這20%的個稅。引起人們特別關註的是,交稅金的不是賣方,而是買方。這20%的個稅,究竟苦瞭誰?未來 北京二手房市場會因此發生什麼樣的變化?在政策引導市場的過程當中,還有哪些問題亟需我們的反思?央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員社科院金融所研究 員尹中立、著名財經評論員劉戈共同評論。

  尹中立:市場上有不成文的規定 增加的成本由買方承擔

  CCTV2《央視財經評論》:20%二手房個稅 誰交瞭?

  在近期重慶房展會上,也吸引車貸雲林麥寮車貸瞭不少看房者。

  看房者:肯定要有影響。暫時的話,我還是比較傾向於新房。

  (《央視財經評論》特約評論員)

  (《央視財經評論》特約評論員)

  (《央視財經評論》特約評論員)

  (《央視財經評論》評論員)

  現在相對而言,可能我們急於把當時高漲的房價抑制住,所以用的這個藥可能相對而言的副作用也比較大。比如說這個 限購的政策,一方面它把外地有很多投資、投機的路徑斬斷瞭。如果你不在北京居住,你沒有納稅證明,那麼你現在沒有在北京或者上海買房子的資格。但是反過 來,它是一個雙刃劍,它讓北京本地的市民,如果他本來原來買房子的需求還不那麼強烈,現在它變成瞭一種待遇,所以原來他沒有想買房子,現在他又加入到買房 子的行列。所以最終我們要找到一個相對終極的,相對長效的機制,那就是保有環節。一定要在保有環節,讓你持有房子,它對於未來的預期已經降低瞭。所有的那 些實行保有稅的國傢,房價不太會劇烈地上漲,因為有這樣的預期。

  要讓存量住房的交易活躍起來,實際上國外都有成熟的經驗,這個經驗就是,增加它持有環節的成本,而且你持有的面積越大,稅率可能就越高。另外還 有控制稅,像英國是比較極端的,你如果享受瞭政府的保障金住房的補貼,那麼你就有義務要充分的把它的效率提高到最大。你的三個房間,如果隻用兩個房間,還 有一個是空的。如果有人有足夠的證據證明你那個房間天天沒有使用,那麼你的政府的補貼就要相應的取消,相應的還有一些懲罰措施等等。也就是說,房子是一個 很復雜的問題,我們不僅僅是要用稅收的制度,用金融的制度,還有住房本身的整個制度的設計,其實也是一個很復雜的體系。

  張旭:市場會僵持一段時間 目前買賣雙方都在觀望

  (鏈傢地產市場研究部分析師)

  因為四月份開始,市建委停瞭網簽的系統,所以我們這邊統計,全市是從8日一直到21日,全市成交瞭2625套,這個量比三月份同期,大概是下降 瞭89%。近9成的比例,所以說成交量下滑的幅度還是比較大的。其實價格上,現在沒有很大的變化,基本還是比較平穩,少部分的業主可能是因為個稅增加的這 個問題,出手難度也是有所上漲,可能也會適當讓價,保證順利出售。

  我們現在預計四月份,全市的成交量不會超過8000套。甚至會低於6000套這麼一個水平。價格不會立刻出現一個明顯的變動,市場也會僵持一段 時間。目前買賣雙方都在觀望,雖然有極個別的案例,個稅是按照差額20%來征收。但是一些公房,還有房改房都還不是非常明確,可能還是會出現四到五個月市 場博弈的時期。

  劉戈:如果限購不能把預期打下去 那麼房價還會上漲

  (《央視財經評論》評論員)

  從當下看,現在的效果非常的明顯。這兩天,一些二手房的廣告上都會寫幾個字,叫做滿五為一,就是說滿五年不用交稅,這個條件非常清楚地標註出 來。就像在征婚廣告上,一定要把膚白貌美放在最前面一樣。那麼由於有瞭這樣的一個限制,在這一段時間內,它一定會抑制交易。而且由於在上個月,這個交易量 已經達到瞭5、6個月來的一個新高,已經消化瞭很多。所以在這一段時間裡,這種凍結的作用還是非常大的。

  4月8號到17號,在這一周的時間裡,從開始的時候,北京的二手房的交易量大概是從400多套、200套,最後又降到10幾套,然後又開始回升 瞭。也就是說,這樣的一個曲線表明在開始的時候,還有上升的慣性,因為已經定瞭的事兒,所以要把它完成。但是沒定的事兒,已經下降到很低。但是到這個星 期,可能又會發生一個變化。開始小規模、小幅度地上升,但是肯定不會像上個月那麼快瞭,它肯定會降到一個程度,但這仍然要取決於後期的這個尾巴是不是能夠 翹上來,這決定於後面的預期。也就是說,如果現在入住房供不應求,而且現在所有的限購措施並不能夠把這種預期打下去的話,那麼可能這個尾巴用不瞭三、四個 月,又會發生快速向上翹的趨勢。

  尹中立:20%個稅抑制二手房交易 同時也提高新房市場的吸引

  這裡面有主要有兩個原因,第一個原因是我們過去的十多年時間,房價一直在漲,也就是一個十年大牛勢,形成瞭一個市場的普遍預期,就是隻漲不跌。 在這種預期之下,實際上是導致瞭市場的供給小於需求,也就是需求實際上被放大瞭,這是一個很重要的原因。尤其是在北京市場,從去年年底開始,我們的供銷已 經低於這八個月。也就是說按照去年年底的整個北京的存量住房,按照當時的銷售的、消化的速度,隻能夠賣八個月就賣完瞭。而且這個數據到三月份,北京的新房 銷售瞭一萬多套,但是現在存量的,沒有賣出去的房子隻有五、六萬套,按照現在這種消化速度的話,大概隻夠賣半年不到,就消化完瞭。更加強化買方市場這樣口湖鄉土地貸款期數一 個預期。

  從短期來看,應該說對交易量,尤其是二手房的交易量,會有一個很大的抑制作用。因為第一是在這個政策實施之前,整個交易提前完成瞭。比如說整個 三月份,北京已經完成瞭6萬多套的交易。現在有很多完成瞭交易,但還沒有過戶的,現在還在排隊,所以短期來看,它會抑制二手房交易。但是同時也會提高新房 市場的吸引力,因為新房的交易沒有這20%的所得稅,所以對於刺激新房的價格上漲,這是短期來看。從長期來看,因為這樣一個稅種,它畢竟是增加瞭交易的成 本,就會使得長期的博弈結果,就會對整個市場應該說價格上,它起到一個抑制的作用。短期和長期是不太一樣的。

  春季是各地房產會拉開帷幕的時間,這也是觀察樓市重要的風向標。這幾天沈陽的房產會就吸引瞭不少看房的人群,很多看房者關註的是60到80平米的中小戶型房源,對於二手房交易繳納20%個稅的政策,一些購房者表示,現在傾向於選擇新房。

  (《央視財經評論》特約評論員)

  形成大量存量房的主要問題是,收入分配的問題。也就是說,現在是從收入分配來看,少數人擁有瞭比較多的財富,但是大多數人死中低收入階層,所以 就導致在住房市場,有部分人的購買力很強,提高瞭房價。但對於大多數人來說,他面對房價不斷的上漲,他實際上是觀望心態。要解決這樣一個矛盾的問題,第一 個是完善住房保障制度,讓更多的中低收入階層買得起房。另外,還要讓高收入階層有更多的納稅的義務,就是用稅收來調節整個收入分配。第二個問題,我們的土 地制度也有不可推卸的職責,現在的土地制度是農村集體所有制的土地,實際上是限制進入市場的。隻有政府是唯一的土地出讓方,就形成瞭土地財政。也就是政府 對土地收入的依賴程度在日益加深,所以就形成瞭一個比較麻煩的循環。也就是說,如果要降房價,那麼地方政府的建設資金從哪裡來?這就形成瞭房地產調控的一 個比較難以落實的很重要的原因。

  看房者:現在不是關系到20%的(房產)稅,新房的位置都比較遠,價位說實話也比較高,反正先看一看。

  劉戈:要在保有環節上下功夫

內容來自sina新聞

  看房者:本來想買二手房,然後二手房現在有稅嘛,來看看新房。

  (《央視財經評論》評論員)

  尹中立:從根本上解決問題 需要一個長效機制

  怎麼樣才能真正保護市場上的剛需?其實決策層早已看到這個問題,現在迄今為止出的政策,實際上都是針對短期的效果,但是往往是治標不治本,我們 如何才能從根本上解決問題,需要一個長效機制,也就是國務院實際上也正在研討,如何去建立穩定中國房地產價格的長效機制,我相信在不久的將來,這樣的長效 機制會公佈於眾。

  我也看到,有的研究房地產的教授現在也放出話來,說五年之內這個房地產稅不太可能會實施。我覺得在這個過程當中,一方面,可能需要市場的整個供求的平衡,有更多的房子進入市場裡面......

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-23/07582117642.shtml
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