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  可以說,註重建築質量是興潤置業成為當地最大開發商的關鍵因素之一。而作為奉化市政協委員和房地產協會會長,沈財興憑借其和當地政府良好的政商關系,短短幾年時間裡,讓興潤置業逐步成為奉化市最大的房地產企業。

  在戶籍人口不到50萬的奉化,沈財興可謂是風雲人物,盡管後來生意越做越大,在坊間一些人士仍稱乎其為"財興水泥"。

  折戟安置房項目

  高價拿地

2014房企第一起資金崩盤案調查樓市拐點還未至

  2003年,長汀村啟動瞭舊村改造工程,這項工程被列入瞭奉化市政府當年的重點工作。彼時,奉化市政府同意長汀村實施舊村改造,前提是村裡的所有集體土地要按政府指導價征用,征用工作在2003年6月底前完成。

  這樣的稱謂多少有著過去的標志,現年51歲的沈財興僅小學文化,在創業之時是一個泥水匠,他幾乎不會說普通話。上世紀80年代,象山人沈財興來到奉化,從包工頭起傢,將興潤置業做到瞭當地的龍頭房地產企業。

  但桃源府邸在2012年6月開盤即遇冷。奉化房產信息網顯示,截至目前,桃源府邸一期總共147套房子,已經銷售144套,二期36套,已經銷售33套。桃園府邸本來定於2013年底交付,但最新計劃,交付日期已經延後到2014年底。

  2012年下半年起,包括世茂、綠城等大型房地產公司相繼進入寧波,爭奪土地供給。2013年12月,世茂集團拍下桃源府邸附近16餘萬平方米的地塊,其成交總價為5.756億元,折合樓面價3204元/平方米。

  2003年,該公司以股份制形式轉為有限責任公司,2005年經工商註冊更名為浙江興潤置業投資有限公司。事發前,興潤置業已擁有註冊資金4億元,總資產達30億元,企業已獲得國傢房地產開發一級資質。

  在利滾利的高利貸雪球效應下,沈財興的高成本借貸變得不堪重負。3月18日,奉化市金融辦發佈消息稱,興潤置業的35億元債務中,有7億多元屬於非法吸收公眾存款,涉及98人,其中機關事業人員7人。

  "公司是農民式的管理,任人唯親,到瞭後期管理更混亂。"一位興潤置業的前員工告訴記者,"興潤置業的垮掉有多方面原因,管理跟不上也是其中一個原因。"

  作為寧波地產界的房企大佬,擁有國傢房地產開發一級資質的興潤置業在其轟然倒塌的背後,留下的是超過35億元的巨額債務,其中銀行欠貸達24億元,涉及17傢銀行和2傢小額貸款公司,7億多元的非法公眾存款,還有3億多元的工程欠款。

  在資金緊張的情況下,沈財興一度想過將現有安置房上市,先回籠資金,再將未來商業地產項目抵扣安置房,但是該方案被相關部門否決瞭。

  但是,洛茲置業在此後的開發過程中遭遇瞭村民的抵制,由於各種原因,多位村民開始與政府打起瞭數年的行政訴訟官司。

  以沈財興成立興潤置業後開發的第一個樓盤陽光茗都為例,該項目在2003年4月入手,土地面積254.4畝,土地出讓金3.95億元。到現在,陽光茗都依然被認為是奉化最高檔的小區,沈也因此奠定瞭其在奉化地產界大佬的地位。

  除瞭核心公司興潤置業外,沈財興與其子沈明崇名下還有多傢企業。以沈財興為法人代表的有浙江興潤陽光建設有限公司、浙江沈氏建設有限公司等企業。而沈明崇名下的企業包括奉化興潤茗都置業有限公司等企業。

  這意味著,相較於世茂的低價拿地,在不到4年時間,興潤置業在桃源府邸項目地塊的土地價值縮水瞭近4億元。

  如果說高價拿地是興潤置業對房地產市場的豪賭,那麼由其參與主導的奉化長汀村舊村改造項目,則是讓該公司倒下的一個關鍵因素。

 資金鏈斷裂

  據當地一位債權人向記者透露:"參與興潤置業集資的公務員遠不止這個數,現在公佈的是7人,隻是以本人名字出借的債權人,很多(公務員)是以親屬名義在出借。"

  長汀村舊村改造工程在當時被叫停瞭,這讓當地政府和開發商都陷入瞭尷尬局面,如何收拾這個"爛攤子"成瞭當地政府頭疼的事。

  去年9月後,有關興潤置業資金鏈斷裂的消息開始在當地蔓延,進一步加劇瞭債務的償還危機,銀行和債權人開始集中討債。去年11月,與興潤置業一起開發香山美邸項目的合夥人之一方亮跳樓自殺。民間說法稱方亮涉及民間借貸和銀行債務無法償還,而沈財興亦牽扯其中。這個時候的沈,已無力招架討債者的憤怒。

  隨著當地房地產市場逐漸飽和、各種債務利息和本金償付的壓力,興潤置業的債務泡沫進一步膨脹,出於風險考慮,當地銀行在之後基本停止給興潤置業新增貸款。重劃區信貸房貸銀行利率



  對於沈財興來說,這幾年的房地產市場無疑有著過山車的味道。2011年,受宏觀調控的影響,奉化樓市在是年年底後進入"冰封期",多數樓盤處於有價無市狀態,另一方面,地方政府的土地拍賣也進入"冰封期"。

  根據協議,興潤置業建好安置房後,隨機將啟動商業地塊項目。然而,事與願違,該項目後期用於商業開發的152.13畝地塊拆遷進展緩慢,遲遲未見動靜。

  2009年之後,奉化樓市進入高速發展階段。奉化市國土資源局的數據顯示,2009年5月13日,興潤置業拍下瞭香山美邸8萬平方米地塊,土地出讓金為4.5億元。

  由於有陽光茗都和香山美邸等項目銷售資金和新的銀行貸款支撐,債務問題暫時得到緩解。2010年,為瞭保證長汀村項目順利推進,奉化市政府一度召集金融機構開會,要求所有銀行維持現有授信,降低利率,不得壓貸遲貸,並且拿出財政資金給予轉貸。

  "這個地方非常難拆,拆遷進程不順利。"前述長汀村人士向記者分析,興潤置業在長汀安置房項目上至少投入瞭五六億元,"興潤置業被這個地方拖死瞭,這個項目損失很大。"

  一直以來,建築出身的沈財興對工程質量要求很是嚴格,其開發的多數樓盤均由其自己的建築公司承建,其開發的房地產因品質好、質量優、綠化佳而獨樹一幟。

  客觀而言,沈財興與他的興潤系公司,並不是在一夜之間潰敗。

  長汀村舊村改造項目,實行"邊拆遷安置、邊商業開發"的運作模式。與許多政府公共項目一樣,政府引入民間資本,同時以土地作為支付對價,長汀項目亦如是。政府引入地產開發商建造安置房,作為回報,政府提供相應地塊供地產商開發。

  壓垮興潤置業的最後稻草,恰恰是沉重的民間借貸。據記者掌握的材料顯示,從2010年起,包括陳行良、俞海蓉、孫永亞等在內的多位寧波當地債權人,均以民間借貸為由向當地法院起訴沈財興和其所控制公司,而興潤置業的借款利息都高達月息3分左右。

  3月中旬,奉化市金融辦發佈消息稱,截至目前興潤置業的35億元債務中,銀行逾24億元,涉及銀行共16傢,分佈在奉化、寧波、杭州(樓盤)三地。其中,銀行貸款額度最大的是建行,逾12億元,浦發銀行(行情 股吧 買賣點)總共涉案貸款4億餘元,農發行近3億元。

  洛茲置業隸屬於洛茲集團,是寧波地區一傢大型民營企業,該公司主營業務為服裝。奉化市國土局當時的材料(行情 專區)顯示,該項目土地出讓金為3.37億元,總開發面積為20.36萬平方米,其中開發商能夠開發出售的面積為8.6萬平方米。

  奉化的三月正是油菜花開的季節,興潤置業卻沒能從和煦的陽光下熬過來。

  2004年5月,奉化市政府將長汀村約22.9659公頃集體土轉登記為國有土地。是年6月21日,奉化市國土局與寧波洛茲置業有限公司(下稱"洛茲置業")簽訂瞭一份《國有土地使用權出讓合同》,正式將長汀村舊村改造的地塊出讓給該公司。

  長汀村地處奉化市城區北郊的錦屏街道,是奉化最大的一個"城中村",擁有14個村民組,1299戶人傢,3000餘人口,該地與奉化市臺商、外商開發區接壤,甬臨公路橫穿村西,交通便捷。

  2013年年底,綠城集團在興潤置業另一個參與的項目-長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊,成本為328萬元/畝,而之前該地段估價卻高達1000萬元/畝。

  從昔日風光到資不抵債,壓垮興潤置業的最後一根稻草究竟是什麼?記者調查發現,高價拿地、折戟保障房項目、民間集資成本高企、受困高端項目、內部管理混亂,多種原因疊加,最終資金鏈條斷裂,將興潤置業推向瞭深淵。

  2007年1月,浙江省人民政府53號行政復議決定,撤銷此前作出的同意將22.9659公頃國有土地出讓給洛茲集團的具體行政行為,此案也被稱為"農民因征地問題告贏省政府第一例"。

  2007年後,洛茲置業在完成瞭588套住宅後宣佈退出長汀村的舊村改造,興潤置業則成為接盤者。長汀村一位人士告訴記者。

  彼時的興潤置業正值鼎盛,此前的2006年,該公司完成營收25億元,躋身寧波本土房產建築類企業前5位,是奉化市最大的房地產企業。

  2008年前後,興潤置業以代台東縣消費者信貸建方式正式接盤長汀村項目。記者掌握的材料顯示,除瞭長汀村的安置房項目外,興潤置業用於商業開發的奉化長汀小區項目總用地面積152.13畝,容積率約3.99,總建築面積40.38萬平方米,小區預計建造13幢33層高層,綠化率約為30%。

  按照興潤置業的計劃,長汀小區項目將分三期開發,一期計劃2012年4月開工,2014年8月交付;二期計劃2012年8月開工,2015年1月交付;三期計劃2013年1月開工,2015年4月交付。按照興潤置業的計劃,為加速資金回籠,該項目開發的長汀小區開盤的預售價格定位於10000元/平方米左右。

  但興潤置業在接手長汀村項目後,即遇到瞭此前洛茲置業曾遭遇的困難。長汀村舊城改造項目已開展10年,其中利益糾葛難以理清,由於當時很多地方的征地拆遷、整理都交給企業負責,引發瞭大量的征地拆遷矛盾。

  "像奉化這樣的小城樓市狀況惡化後,本地開發商資金壓力大,拿地比較困難,為瞭提高拍賣成交率,將土地出讓金的起拍價定低,成為必然的選擇。"一位寧波樓市觀察人士這樣告訴記者。

  按照規劃,投資4.7億元的長汀村舊村改造項目,奉化市財政出資1.7億元,其他資金均來自一傢政策性銀行-2009年9月,農發行浙江省分行貸款3億元,支持長汀村舊村改造。

  2010年1月,興潤置業以6.6億元的價格,拍得奉化蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側的三個地塊,總出讓面積為14.01萬平方米。該地塊用於"桃源府邸"項目開發。項目共三期,總建築面積為8.404萬平方米,折合樓面價7852元/平方米。

  公開資料顯示,成立於1987年的浙江興潤置業投資有限公司,是經當時奉化縣人民政府批準成立的全民所有制企業,原名奉化市城鎮建設開發有限公司。

  這種損失還來自於時間成本,更關鍵的是,興潤置業用其他項目的貸款,也用於安置房建設,這對一傢地方房企來說,無疑會承受巨大的財務壓力。

  發跡後的沈財興依舊保持著農民般的樸素。另一方面,和多數中小民營公司一樣,沈財興更相信親戚和傢族的力量。自成立以來,興潤置業一直都是粗放的傢族化經營模式,沈傢一共九兄妹,沈財興排行老三,包括其外甥在內的多位沈傢親戚均在興潤置業及其關聯公司裡任職。



  時至今日,興潤置業在奉化開發瞭十多個樓盤,目前在建的有江口"甬山新村"和高檔法式別墅區"桃源府邸"項目,並參與長汀村舊村改造項目。據不完全統計,截至目前,該公司已開發房產面積100多萬平方米。

  目前,奉化市政府已經緊急召集涉貸銀行召開溝通協調和情況通報會,商討如何處置興潤置業債務的相關事宜。

  從時間上看,興潤置業的資金鏈問題恰恰是從接手長汀村項目後出現的。由於拆遷成本很高,而且拆遷進程不順利,興潤置業的勞工房屋貸款率利二胎年息債務問題在2009年後就已顯現,多次出現瞭銀行貸款逾期付息的情況。

  除瞭"桃源府邸"項目外,是年1月,興潤置業還以1.3億餘元的價格拍得奉化市江口街道的龍樾灣項目,該項目土地總面積42807平方米,按規劃該項目是高檔別墅樓盤。

  但沈財興的攤子鋪得如此之大,資金需求早已超過其項目盈利所得,債務問題並未因其他地產項目的銷售得以根治。

  公開資料顯示,2007年奉化市地方級財政收入為10.89億元,2010年則實現瞭17.91億元,這其中很大比例是得益於土地出讓金的逐年增長。

  為瞭緩解資金壓力與債務問題,興潤置業曾將希望寄托在高利潤的別墅項目-桃源府邸項目。桃源府邸在2012年取得預售證。

  3月11日,浙江省奉化市政府公開披露,浙江興潤置業投資有限公司(下稱"興潤置業")的實際控制人沈財興父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪被移送奉化檢察機關審查起訴。

  2012年,興潤置業債務問題已經到瞭很嚴重的境地,一位與桃源府邸項目有過工程來往的人士告訴記者,"桃源府邸這項目,當時就覺得不對,5%的工程款結算,居然給的是當地消費券,還好我撤退得早,後來的人隻能拿別墅(抵工程款)瞭。"

  彼時的另一個背景是,奉化住宅均價在2013年5月和6月躍過1萬元/平方米大關,但此後近一年裡逐漸走低,到今年1月份僅有不到7000元/平方米。

  在貨幣政策和房地產市場持續緊縮背景下,沈財興無能力償還債務。2013年6月,興潤置業資金鏈已經斷裂,桃源府邸項目完全停工。

  和大多數自有資金不足的開發商一樣,已經負債累累的興潤置業此前就已經通過民間借貸等方式集資拿地,然後通過抵押地塊獲得現金流,以支付銀行和民間借貸的利息。

  事實上,興潤置業從2013年年底時就已經名存實亡。去年11月底,沈財興因涉嫌非法吸收公眾存款罪被奉化當地公安機關刑事拘留。而興潤置業最重要的桃源府邸項目從2013年夏天就已實質性停工。直到今年3月,奉化市官方的消息披露,其巨額債務的冰山才最終顯露出來。

  管理混亂

內容來自sina新聞

  某種程度而言,興潤置業與其所在的奉化市的境遇是中國房地產市場發展的一個縮影。在城鎮化擴張及房地產的發力下,這些年來,奉化的房地產市場風生水起。

  3月中旬,奉化市金融辦將其認定為,"近年來,興潤置業及關聯企業經營管理混亂,資金鏈條斷裂,經對該幾傢公司資產債務情況初步核實,已經資不抵債,影響社會穩定"。

  在興潤置業倒下之後,與其有關的工地、售樓處等各關聯方一一變臉,好似食盡鳥投林,白茫茫大地一片幹凈。如今,桃源府邸已經停工,而在其對面由世茂集團開發的樓盤卻如火如荼,數百名工人正在工地上忙碌著。

  在2009年之前,奉化樓市一直處於一個平穩發展狀態,其樓市格局主要以本地開發商開發為主,除瞭領跑者興潤置業之外,還包括寧波滕頭、寧波金峰、寧波和源等本地開發商。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08134018431.shtml
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