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長沙市萬科房地產開發有限公司銷售經營部經理朱亮做客廣廈會客廳

  我們從這幾個方面不能判斷"金九銀十"會好到什麼樣子。但是，至少有一個基本的結論，從9月份到12月份，應該在全年的成交量上會有一個好的表現，至少會比1-8月的平均成交量大。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/17103545977.shtml

  朱亮：個人理解，我覺得好房子要有幾個因素，一是品牌。當然，剛需可能要求沒那麼高。但是，對於整體市場來說，對於消費者選擇商品的喜好度來說，肯定會選擇這個品位中品牌最好的。未來的房子可能會變成一個完整的商品，交付到業主手中。那麼，對於剛需也好，對於改善也好，這樣一個變動在某些層面是很好接受的。我認為，其他的都是點對點的競爭層面，宏觀上是趨勢的問題。如果還要補充一點，我覺得是定位問題。

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  而進入2013年以來，一方面，是長沙樓市量價同比大幅上漲，一方面，購房者表達著充足的置業熱情，還有土地市場的火熱，高溢價地塊頻現......種種跡象似乎都在宣告著今年的"金九銀十"一觸即發。據瞭解，2013年上半年長沙土地市場攬金172億，同比上升279%，7月、8月分別成交15、11宗地塊，而9月也將有20宗地塊掛牌拍賣。

  朱亮：其實，"金九銀十"是一個正常的月份。但是現在，市場上除瞭有1200萬平方米的庫存，剩下大量的供應，從貨源上解決瞭"金九銀十"的銷量，這是從節奏上來說。二是從市場容量來說。作為長沙這樣一個省級市場來說，輻射全省的客戶，1200萬平方米的容量是可以突破的。之前沒有突破，可能是推盤的量有一定的原因，在今年這個節點上，市場容量不夠。現在長沙的城市化率差不多70%瞭，在省會城市來說已經比較高瞭，吸附力就會更加強。那麼，對於外圍來到長沙的客戶來說，很多時候是需要跟風的。未來沒有大的政策利空，當然也沒有大的政策利好，基本上是平穩。對於消費者來說，最大的影響實際上是心理影響。

  編者按"自從2011年開始調控，樓市就基本不存在什麼'金九銀十'瞭。"這句頗無奈的抱怨，是開發商在期盼連續失約兩年的"金九銀十"。



  議題二：上半年銷售向好，土地市場也頗為火熱，接下來長沙樓市成交量價將以何種態勢發展？房價會大幅上漲嗎？

  但值得註意的是，進入下半年，長沙各大銀行都出現瞭貸款收緊的情況，不少購房者的貸款放款時間因此都拉長到瞭3個月甚至更長。這又給金九銀十是否會"失約"添加瞭一重不確定性。

  議題一：過去兩年，所謂樓市"金九銀十"幾乎成為偽命題，但今年開發商積極推盤一掃低迷，"金九銀十"是否還會持續"失約"？在"金九銀十"這一節點，開發商應該如何做營銷抓住客戶？

  據不完全統計，僅9月份，便將有近40項目開盤推新。很顯然，長沙眾多開發商準備甩開膀子大幹一場。有樓盤舉辦高峰論壇，有樓盤舉行相親會，有樓盤直接打出高優惠......營銷方式各不相同，但目的都一樣，為的就是吸引客戶，建立銷售網絡，為開盤做準備。而今年的房交會，也一掃過去兩年隻有二、三十傢樓盤參展的低迷，共有75傢項目參展。

  如果政策沒有很大的利空，消費者的冷靜期實際上已經過瞭，尤其是限購、限貸的敏感期已經過瞭，他們已經有瞭抵抗力。那麼，面對全省客群再生的速度來說，如果沒有大的政策變化，相信這一股需求會釋放出來。當然，還與天氣也有關系。全年12個月中，下半年是節假日最多的時間段，有大量的回鄉客，人口的流動會帶來成交。

內容來自sina新聞

  其實，樓市是否火熱，房價是否上漲，最終還是取決於購房者的置業信心是否充足。有房產業內人士認為，長沙樓市將進入黃金季，剛需產品將繼續挑大梁，但短期內房價不會有大的上浮。長期看，地價一路向上，樓價也必然被帶動。那麼，長沙樓市是否還將保持均勢？房價會否會打破現在微漲的態勢，出現大幅上漲？本期會客廳邀請長沙市萬科房地產開發有限公司銷售經營部經理朱亮一起探討2013的長沙樓市"金九銀十"是否還會"失約"。

  朱亮：從自己掌握的數據來看，同比去年1-8月份，我們監控的數據是房價漲瞭7%，雖然說還可以，但其實是低於預控目標的。因為，大傢知道長沙居民可支配在13%左右，CPI不到3%，房價隻有7%。為什麼有這樣一個結果呢？今年，1-8月份整體市場容量在往上走，同比去年總量沒有變。但是，絕對值變瞭。比如，今年1-8月份同樣是1000萬平方米的成交，但這1000萬平方米的成交區域發生瞭變化。在主城區變少瞭，外圍反而變多瞭，望城、寧鄉、瀏陽，這些都是納入全市來算的。那麼，主城區的房價漲幅相對是比較大的。為什麼現在是這樣一個漲幅水平？是被外圍的房價拉低瞭。

  說到接下來的房價走勢，如果說"金九銀十"的銷量能夠保證的話，價格毫無疑問是會往上走的。至於能走到哪裡？一是看庫存的去化狀況；二是看推盤是否能按期入市；三是看有沒有政策幹擾。如果這三個方面沒有大的影響，肯定是往上走的。至於低價反映到房價上，最早是一年，晚的話可能是三年左右。今年的地價平均漲幅較過去已經翻番瞭，今年的土地變成產品上市的話，到時候看房價是有得看的。個人理解，房價是一個變量的東西，不是絕對的。因為，我們看到的都是市場的均價，要看片區。如果像梅溪湖這樣的地段，價格站位就在8000元的水準上，漲到10000元，還是保持好的量，其實這個片區盤的漲幅肯定超過瞭市場。但是，總體有一個觀點是肯定往上走，幅度就不太好判斷瞭。

  議題三：對於購房者而言，供應量大漲也容易挑花眼。各位認為什麼樣的房子能在競爭中取勝？您所在的房企在長沙又有何銷售、發展策略？

  大傢都很清楚，做商品要滿足客戶需求，在滿足客戶需求的前提下瞭解客戶需求是什麼？很多開發商做產品，其實是沒有研究客戶需求的，可能是根據自己的經營，根據自己的運營安排，甚至會copy一個產品出來，不具備產品的研發能力。那麼，更談不上滿足某一類客戶的需求。所以，客戶需求的滿足與產品定位有很大的民間二胎利息怎麼貸款比較會過件關系。

  對於萬科來說，我們一直在非常細致地做客戶細分、客戶研究，包括客戶需求的研究。從目前的表現來說，萬科除瞭收購環球村以外，還沒有一個自銷的樓盤，也有很多其他的因素在裡面，我們一直都在細分研究。(文字整理∕彭丹夏)

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