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  商業地產產品線差異化研究專傢解密商業地產開發困局

  【年終專題】2013商業地產十大新聞

  他得到的不止於此,"AMC的並購為青島東方影都打瞭基礎。"王健林說。這是一個投資額高達500億元的萬達影視文化旅遊城項目,僅前期策劃就耗瞭5年。當遊戲開始,AMC和項目的對接勾兌出瞭明星效應,為萬達拿到瞭進軍電影業的優惠券。人們一定記得,如今丟掉奧斯卡小金人的萊奧納多那時還滿臉興奮,他和妮可?基德曼、凱瑟琳?澤塔?瓊斯等好萊塢巨星一同踏上瞭萬達鋪就的紅毯。2016年之後,每年都會在那裡舉辦青島國際電影節。

  在中國商界,王健林已經成為最知名的跨界大佬--踏入明星閃爍的行業,一擲千金的跨國收購,秒殺同行的萬達城巨無霸生意,以及,央視舞臺上與馬雲的著名口頭賭局。不過,鎂光燈之外的世界更精彩--萬達每一個舉動都暗藏王健林的生意邏輯。

  2013年,萬達商業地產公司賣瞭1301.1億元,在克而瑞銷售TOP50排行榜上位列第三。這看起來就像俄羅斯方塊遊戲--王健林正通過並購,拼合每個不同的模塊,讓它們嚴絲合縫,最終組成自己的文化旅遊版圖,實現升級。這個故事開始於2012年9月,AMC被王健林以26億美元招致麾下,萬達的國際化從此正式起步。不過在當時,許多人相信這並不是一樁真正的生意,負債累累的AMC是夕陽產業的代名詞,但是一年零四個月後,它的投資回報率翻倍,王健林向質疑他的人證明瞭他的眼光。

  4個月後,旅行社成瞭第三個被安插進來的模塊。湖北新航線國旅、北京環行五洲旅行社跟萬達一拍即合,它們直接聯結瞭王健林的"人的生意"。"因為能帶來客源的是渠道,渠道就是旅行社,並購它們是為瞭產業發雲林東勢汽車貸款展。"王健林說。這個道理是長白山旅遊度假區項目運作之後他才意識到的。2012年項目開業後的第一個夏季,客流稀少,為此萬達簽瞭5傢旅行社,隨後第二年項目就一房難求。現在,對於並購的旅行社,萬達隻考核它們帶來的客流指標。

  事實上,當他說出這個話時,我明顯感到自己對這個生意的理解得到瞭印證。

  從2013年4月開始,萬達拉開瞭打造萬達城的簾幕。哈爾濱是第一個,它的賣點在於世界最大的室內滑雪場。6月,南昌萬達城啟動,這裡將會有全球最大室內海洋館。9月,復合度更高的青島萬達城奠基,它的面積在現有5座萬達城中屬最大,超過8個天安門廣場。10月, 合肥萬達城動工,建成後有華東唯一室內水上樂園。今年2月,無錫也開始打造萬達城,它將是世界唯一室內大型兒童主題樂園, 也因此叫板上海迪士尼。

  當他說出這句話的時候,我正在向他求證一個生意邏輯的問題。在兩年之內,萬達集團的旋風式跨國並購,耗資數十億美元,從電影院線,豪華遊艇,到五星級酒店,而最近一次收購的獵物是幾傢國內的旅行社--為什麼一個又一個,獵物又如此風馬牛不相及?

  "萬達遲早會做航空公司。"在長安街北側的萬達總部,王健林對我們說。

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  這時一個豐滿的市場。根據測算,中國潛在文化消費能力到瞭4萬多億,而2013年文化消費實際規模不過1.6萬億左右。

  跟玩俄羅斯方塊一樣,王健林的並購遊戲需要準確預判且快、準、狠。兩年來,這些跨界的模塊相繼疊加在一個叫做萬達文化旅遊城的工程之上,構築瞭新的萬達王國,那是在王健林舊商業地產帝國之外生長出的一個新世界。

  但是,生意還沒有完全閉環。王健林對我們說,"萬達遲早會做航空公司,要麼自己做,要麼跟別人合作,要麼就並購。"航空公司可以和旅行社、度假區拼合成旅遊的全鏈條,會打破淡旺季的節奏,在任何需要客流的時候帶去客流。

內容來自sina新聞

  這五個主題各異的巨型項目從北到南在中國形成據點,酒店、主題樂園、商場、影院、大歌星KTV等都會嵌入其中,那些跨界收購的"方塊"們在這裡找到瞭土壤--你可以在萬達城觀看由萬達院線制作、發行的影片,觀賞高端遊艇會,而旅行社從頭到尾包辦瞭你的遊覽行程。情況似乎一片大好,此前,王健林說最多在全國佈局8座萬達城,如今他改瞭口,要做10座。

  第二個被萬達拿來組合的"方塊"是英國聖汐遊艇公司,去年6月,王健林為此花瞭3.2億元。當然不是每一次都有驚人的附加值--"收購遊艇目前我們還善化區房貸沒看到邊際效應。"王健林說。當時萬達要在大連、青島、三亞規劃遊艇俱樂部,收購資金與購艇費用相當,加上這一知名品牌吸引瞭他,"以後想買還不一定有機會呢。"他說。

  為瞭吞下最大的利潤蛋糕,萬達已經遙遙領先他的對手--把多元領域的業務模塊並到旗下,讓它們和已有的商業與文化旅遊元素緊密勾連。這是王健林還將繼續的並購之路。

  它還需要獨特的遊戲裝備--打造自己的知識產權,比如花一年時間、1000萬美元總成本打造秀場水下密閉系統,把將近30個這樣的專利及其他國際影視資源放入萬達城中,構築一條阻隔競爭對手的護城河,把消費者留在城墻內。

  最後則是等待升級--未來5至8年,王健林希望萬達完成轉型,很顯然,在商業地產被互聯網沖擊的當口,插上一幅文化旅遊的萬達旗幟,也是分擔風險、提高公司免疫力的方式。他不止一次說,地產不是萬歲行業,萬達的目標是到2020年地產類收入的貢獻占比下降到50%。

  截止去年,萬達的業績戰車已經連續8年保持30%以上的加速度。盡管如此,要證明萬達的新帝國運轉順利,王健林還需要證明更多,"2014年才是萬達文化產業元年。"他說。

  當我們結束采訪,並即將刊發這篇文章的前夜,一個消息傳來,萬達集團成功地又一次挖角成功,49歲的原中國建設銀行投資理財總監兼投資銀行部總經理王貴亞,赴任萬達集團高級副總裁,擔綱萬達集團金融板塊。

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  這也源於一次失手經歷。2008年,王健林曾經有一次將PRADA收入囊中的絕佳機會,卻因為堅守22億美元出資底線,最終未遂。"我到現在都很後悔跟他們談判時的短視。"他說。

王健林並購遊戲快準狠萬達遲早會進軍航空業

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/201創業借貸4-03-17/13232649152.shtml
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