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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  註1:26個國傢(地區)列表

  樂居:北京、上海的局部房價已經超過東京和紐約。北京土地總價值占美國同期GDP的61.6%,和1990年東京、1997年香港的情況酷似。您認為發達國際經歷過的房價泡沫破滅是否會在中國出現?

  樂居:您是否認同其中提到的"兩個透支加一個收緊"?即二線城市由於土地供應過多,帶來瞭對未來市場去化能力的透支;以北京為代表的大城市雖然市場需求多,但地價飚升帶來對房價上漲空間的透支;另外,國傢對於銀行貸款、政策的收緊也使市場前景悲觀。

  日前,一份名為《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿在網上廣泛傳播。短短數日中,"萬科高管看空全國樓市"等標題迅速占據各類傳媒版面,引發公眾關於樓市前景的新一輪熱議。這份稿件的觀點是否來源於萬科高管?萬科對樓市的真實看法究竟是怎樣的?樂居就這些問題對萬科管理層進行瞭獨傢專訪。

  鬱亮:這幾天很多人問我這個事情。我的回答:第一,它不能全面、準確反映萬科的觀點;第二,萬科對於行業的態度很明確,用八個字概括是"謹慎樂觀,積極應對"。我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度,我贊成其中的一些觀點,行業已經進入下半場,企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識,積極應對是必要的。

  鬱亮:所謂兩個透支,和前面提到的市場分化其實是同一回事。兩類不同的城市所面臨的問題不一樣,各有不健康的一面,也各有相對健康的一面。去化能力被透支的內地三四線城市,土地市場沒有出現過熱。土地價格被透支的大城市,未來的需求還依然旺盛。這樣看問題,才更全面。

清水區農地貸款率利最低銀行比較 鬱亮全面詳解萬科觀點--"謹慎樂觀,積極應對"

  鬱亮:北京上海目前的房價,略低於紐約,不能說明北京上海的房價已經泡沫化。

  去年的分化尤其明顯,大城市房價全面上漲;而很多內地三四線城市存貨積壓,賣得很困難。

  樂居先就速記稿的真實性向萬科高級副總裁毛大慶進行核實。對於網上流傳的這份稿子,毛大慶顯得非常無奈。他表示,不久前確實參加過一個內部分享交流活動,參會者主要是行業內的部分企業老總和一些研究人員,由於彼此之間很熟悉,加上目前的地價依然高企,一些同行對市場還過於樂觀,他的發言以提示風險為主,希望能盡可能喚醒大傢的危機感。現場也不都是他一個人在講。沒想到的是,會有人將討論、問答的內容糅合在一起,以他個人講話的名義對外發佈,再經過一些"標題黨"式的轉載放大,就變成瞭他"看空行業"。

  從城市化的角度來看,2013年中國城市化率為53.7%,而日本1955年就已經達到56.1%。我們知道,日本房地產市場有兩個重要轉折點,一個是1974年,從高速發展轉向平穩發展;一個是1992年,出現瞭斷崖式的下跌。中國現在的情況,最多相當於日本的1974年前後。但隻看城市化率的話,日本1974年的城市化率也已經是74.9%。我們現在比他那個時候還低得多。當然我們現在城市化率的增長速度和日本1974年前差不多,都是每年1個點左右。

  目前並無數據表明中國房地產市場已經泡沫化。但我們應該對此一直保持警覺。對於企業來說,就是不要把盈利建立在房價大漲的預期上,不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。

萬科集團總裁鬱亮

  正常情況下,由於春節因素,1季度是成交低谷。我們計算的存貨去化月數是三月移動平均數字,就是用之前三個月的平均銷售作為分母,因此每年2到4月計算出來的去化月數都會比較高,但4月之後一般就會下降。從存貨的絕對數字來看,14個主要城市從2012年5月以來一直變化不大,今年3月底比2012年5月僅增長5.6%,比去年底還略有下降。

  今年這種分化預計會收斂一些。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力,供應增加也會導致市場降溫。而去年市況艱難的城市,隨著投資減少和供應下降,存貨壓力會有所緩解。

  毛大慶表示,能做到基業長青的企業,往往都有強烈的危機感。很多優秀企業,都一直在討論"自己的冬天"、"我們離死亡還有多遠"。萬科也一直強調"如履薄冰,如臨深淵"的憂患意識,這正是萬科穩健經營風格的重要來源。而當前房地產行業一個嚴重的問題,就是地價一直居高不下,反映出過度樂觀的情緒還沒有完全回復理性。這樣的情況下,在行業內部澆一澆冷水,是有必要的。但如果將企業的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀,則有違他的本意。

  樂居:中國目前的住房開工量是否已經達到極限?

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/07512717613.shtml

  愛爾蘭、奧地利、澳大利亞、比利時、丹麥、德國、法國、芬蘭、韓國、荷蘭、加拿大、盧森堡、馬來西亞、美國、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰國、西班牙、香港、新西蘭、意大利、英國。

  此外,我們研究瞭可以公開獲取歷史房價數據年限超過20年的全部26個國傢(或地區)1的房價及城市化率變動情況。其中,有7個國傢在可獲取歷史房價數據的某個年度,其城市化率與中國當前相同或相近:日本、韓國、愛爾蘭、葡萄牙、南非、瑞士和馬來西亞。這些國傢從城市化率與中國當前最接近的年度開始,第一次出現房價下跌,平均是在12.6年之後。第一次下跌持續的年數,平均為1.6年。下跌期間累計房價跌幅平均為5.9%。從第一次房價下跌到下一次房價下跌(如果有第二次房價下跌的話),平均是在13.3年後。

  今年1季度主要城市的成交批售比(商品住宅銷售面積對批準預售面積的比例)基本呈現與2013年相反的情況。2013年批售比高的城市,今年供應增加,批售比下降;而2013年批售比低的城市,今年供應減少,批售比上升。最典型的就是沈陽,去年下半年的批售比平均為0.76,今年1季度平均為1.44。

  鬱亮:1季度很多城市成交同比下降,主要原因是2013年基數太高。我們重點觀察的14個主要城市,今年1季度成交金額同比下降26.3%,但比2012年1季度增長46.3%。

  樂居:潭子區二胎房屋銀行記錄稿中稱,重點關註的50個城市已明顯出現分化,這是否是萬科的觀點?

  鬱亮:市場分化是沒有任何疑問的,應該已經成為業內共識。既然是分化,就不存在都好或都壞,而是既有壞的,也有好的一面。如果隻強調壞的一面,觀點就不全面。

  樂居:剛需對自住商品房的期待會影響咱們的銷售嗎?怎麼評價北京的自住商品房這個政策?





  樂居:您認為目前的銀行信貸是否明顯收緊?企業的資金風險有多大?

  政策方面,隨著房價上漲的結束和供應變得充裕,之前一些行政手段是否還有必要存在也有瞭探討的空間。未來政策的主要變動方向,應該是逐漸轉向市場化。當然,作為企業,我們不應該寄希望於政策調整,還是應該踏踏實實做好自己的業務。

  鬱亮:剛需對自住商品房有較高期待是完全銀行二胎車貸可以理解的。一段時間之內,這可能導致一些自住購房者觀望。但最終,自住商品房不可能取代普通商品房。我看網上這篇文章中也說瞭,5000多套自住商品房,20、30多萬人在排隊申請。未來的市場,一定還是以普通商品房為主,自住商品房是一個補充。

  萬科的產品定位,一直以來都立足於自住需求。我們今年1季度售出的房屋,144平米以下占比93%。自住需求對價格很敏感,所以萬科的策略是積極銷售,按照消費者願意接受的價格賣房子。

  樂居:毛總提到北京未來會出現一批高價樓盤,銷售前景並不樂觀。您怎麼看?

  鬱亮:還是前面那句話,萬科的產品主要面向自住客戶,高端樓盤很少。公司反對高價拿地。在二三線城市,萬科的產品由於實行裝修交付和采購優質補品,配置更高,平均售價一般高於城市均價,但在北京等高房價城市,萬科的平均售價往往是低於城市均價的。過去一年北京的高價地,沒有一塊是萬科拿的。我們有信心,未來還是用消費者願意接受的價格來賣房子。

  附表:2013年萬科及所在城市住房平均售價比較



  同時,這種透支也會被市場力量去平衡和糾正。去化能力被透支的城市,之後會減開工,新增供應會減少,主要是去存貨。土地價格被透支的城市,之後土地市場會降溫。



  樂居:這篇記錄稿中提到,目前除瞭北京和上海,其它城市的市場都不好,成交同比下降,用批售比衡量的供需關系在變差,存貨去化月數也很高。相關數據是否來自萬科的研究?

  那麼,對網傳"講話稿"中提到的一些主要問題,萬科究竟持什麼樣的觀點呢?樂居隨後對萬科總裁鬱亮進行瞭獨傢專訪。

  但是,積極應對的前提是對行業前景有信心,可以說以前是黃金(1310.70, 1.40, 0.11%)時代,現在是白銀(19.59, 0.02, 0.10%)時代,輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去,但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束,中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。

  樂居:那麼,怎麼看待其中提到的地價房價差縮小對企業盈利的影響?

  鬱亮:地價房價差偏低,說明按當前的地價確實很難賺錢。但問題主要出在地價一端,是現在的地價太貴瞭。今年下半年土地供應高峰到來後,預計土地市場和去年會有很大的不同,土地市場過熱城市的地價有必要調整。

鬱亮回應毛大慶網傳講話稿:提示風險而非看空行業

  鬱亮:現在銀行吸儲成本不斷上升,如果按揭貸款折扣大,確實會影響銀行的積極性。但隻要利率無特殊折扣,按揭依然是銀行最好的貸款業務,因為安全性最有保障。

  相對於按揭而言,銀行在開發貸上的積極性確實會差一些。因此,企業的境外融資能力、合作能力就非常關鍵。這方面恰恰是萬科的優勢。

  萬科凈負債率一直在行業低位,手持現金一般都會高於一年內到期的全部借款總和。銀行的風險意識上升,會更加重視萬科這樣穩健經營的客戶,這對萬科反而是有利的。

  前幾天這份東西出來後,大慶第一時間打電話給我喊冤,說媒體曲解瞭他的發言,把非公開場合下的提示風險變成瞭看空行業。我安慰他說不要緊,外界的看法我們控制不瞭,但是從內部管理的角度,如果每個一線公司總經理對市場都能保持足夠的敬畏,我反而更高興。過去,我在總部常常扮演"潑冷水"的角色,提示一線公司不要頭腦過熱。如果所有的一線公司都有這麼強的風險意識,作為總裁,我的擔心反而會少一些。

  鬱亮:中國目前正處於高速城市化的過程中,而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內地中心城市。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市,商品住房千人年開工套數在20-25仍然是安全的,一線城市在本世紀初普遍處於這個水平,這些城市之後十年房地產市場的走勢充分說明瞭這一點。

  最近幾年,國內商品住宅每年開工接近15億平米,預計未來總量繼續增長的空間不大,總體會保持穩定。但城市之間會出現此消彼長的情況。東部城市帶中的一些三、四線城市,增長性還有潛力。

  因此,隻要我們紮紮實實提高專業能力,靠產品、靠服務贏得客戶,我們的事業仍然有廣闊的平臺。所以萬科強調謹慎,也強調樂觀。如果不看好行業,萬科現在要做的就不是輕資產,而是零資產、退出原有的業務瞭。

  

  1990年東京、1997年香港的房價,均遠遠超過紐約(1990年東京單套房價42萬美元,紐約房價僅13萬美元,東京房價是紐約房價的3.2倍;1997年香港單套房價87萬美元,紐約房價僅14萬美元,香港房價是紐約房價的6.2倍)。

  土地總價值是一個計算方法有爭議的指標,從網上這篇文章所采用的數據來看,應該是用某年的房價乘以建設用地面積,再扣除建造成本的結果,對於北京這種建設用地中包含瞭大量工礦用地、土地價值差別巨大的城市,這種估算方法顯然是不太合適的。而且北京的城市規模遠遠超過東京和香港(地理面積:北京1.64萬平方公裡;東京都2188平方公裡;香港1104平方公裡;建設用地面積:北京16.85億平米,香港2.3億平米),把這麼大的面積乘上去,算出來的數字肯定很嚇人。其實用同樣的方法算一下大紐約地區的土地總價值,數字更嚇人,算出來的數字對美國GDP的比例更高(1999-2006年大紐約地區土地價值占美國GDP比重平均值為110.4%)。

  但確實,北京上海房價進一步大漲的可能性已經不大。未來房價漲幅不應高於人均收入增幅,房價收入比將進入下行通道。

  樂居:您是否有看過網上流傳的這篇文章?是否認同其中的觀點?

  樂居:速記稿中還提到一組數據,現在是9億人養5億人,2033年5億人養9億人。撫養比的倒轉將對未來經濟發展及房地產市場構成長期威脅。房地產的天花板會出現在這18年中。這是否是萬科的觀點?

  鬱亮:老齡化是一個非常復雜的社會問題,它所帶來的影響是全方位的,涉及到方方面面,政府也正在積極地想辦法。18年是很長的時間。沒有必要因為18年後可能發生的事情而馬上做出過於激烈的反應。但從戰略上、從長遠考慮,我們確實要保持警覺,並提前做出佈局。

  萬科正在積極謀求轉型。在傳統業務上,我們將逐漸轉向更安全、效率更高的輕資產模式。我們未來的發展,將逐漸轉向消費地產、產業地產等新業務的開拓。我們有信心在行業發生根本性變化之前完成公司的轉型。

  而從經濟轉型和不動產精細化的角度來看,未來的客戶,無論是住宅客戶,還是消費地產、產業地產的客戶,需求和以前都會有很大的區別,原有存量的不動產難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建,還是進行功能改造,都會給我們這個行業帶來很多的機會。隻是說,客戶的需求會越來越精細化,不止是面積越來越大這麼簡單。這就對企業的專業能力提出瞭更高的要求。你不僅要提供質量好的房子,還有提供全面的配套服務,甚至還要去營造良好的社區氛圍,因為好鄰居會變得越來越重要。

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